2016年只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應(yīng)賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。

一、2015年房地產(chǎn)市場運(yùn)行地區(qū)差異大

2015年的房地產(chǎn)市場總體上可以用波瀾不驚來概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強(qiáng)勁的背景下，市場逐步回暖，但是市場回暖的地區(qū)差異非常大，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱，還有些地區(qū)依然不景氣。

1、國房景氣指數(shù)走出“微笑”曲線，但仍處于不景氣空間

隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產(chǎn)市場回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場景氣狀況的國房景氣指數(shù)（也稱“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”）在2015年6月份環(huán)比開始轉(zhuǎn)正，這也是6個月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。

2、房地產(chǎn)與住宅開發(fā)投資下滑明顯，增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)作為關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資既是房地產(chǎn)市場重要的指標(biāo)，也是影響宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈現(xiàn)逐月下滑趨勢，但下滑的趨勢不斷減緩。其中，全年住宅投資64595億元，同比增長0.4%。值得注意的是房地產(chǎn)投資增速自2014年3月低于固定資產(chǎn)投資后，2015年增速差距持續(xù)擴(kuò)大，1-12月全國固定資產(chǎn)投資同比增速為10%，增速已分別超過房地產(chǎn)投資和住宅投資增速9和9.6個百分點，反映出房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中占比逐步下降。

3、商品房和住宅銷售穩(wěn)步攀升，住宅銷售額增速明顯

2015年房地產(chǎn)市場銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場，無論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢。全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%。尤其值得注意的是從2015年6月開始，商品房和住宅銷售面積同比增長就擺脫自2014年開始的負(fù)增長局面，一路穩(wěn)步攀升，但是增速自10月就開始減緩。銷售額相對銷售面積增長更快，自5月份就實現(xiàn)同比正增長，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和16.6%。尤其是住宅的銷售額增速明顯，自3月份開始就領(lǐng)先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個百分點，反映出住宅需求旺盛，房價有上升動力。當(dāng)然住宅銷售的快速增長很大程度與一二線城市的快速回暖有關(guān)。

雖然銷售看起來回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫存壓力不斷加大。12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年底增長了15.6%。其中，住宅45248萬平方米，增長了11.2%，辦公樓3276萬平方米，增長了24.7%；商業(yè)營用房14664萬平方米，增長了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫存數(shù)量更高，去庫存壓力較大。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比緩慢回升，個人按揭貸款增長迅速

2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長2.6%。其中，國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資比例雖然不大，僅297億元，但是波動幅度較大，從年初的同比增長72.6%，到年末的同比下降53.6%；而個人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的，全年個人按揭貸款16662億元，同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然，在房地產(chǎn)銷售回暖的情況下，個人住房消費(fèi)貸款需求增長迅速，成為推動房地產(chǎn)成交量和價格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。

5、房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅走低

雖然商品房和住宅銷售同比持續(xù)上升，但是受到庫存不斷增加和房地產(chǎn)區(qū)域分化的嚴(yán)重，全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅下滑。全年房屋和住宅新開工面積分別為154454萬平方米和106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時，土地購置面積也下滑嚴(yán)重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。這些指標(biāo)的下降，一定程度減緩未來去庫存的壓力。