從1995到2015，《廣廈時代》二十年見證了北京土地市場的二十年發展，從最初的福利分房到協議出讓，從價高者得的招拍掛到競爭保障房面積，圍繞土地這一“面粉”的爭議與變革從未間斷，但事實上卻是，無論如何變，北京土地市場都長時間處于大牛市，土地價格鮮有回調。尤其是在當下，多個地王在9月份誕生，包括東壩、豐臺、孫河這些熱點板塊的土地價格普遍突破了5萬元/平方米。

福利分房終結之后的權宜之策 土地價格和房價最穩定的時代

協議出讓的地產江湖

那是最好的時代，沒人擔心土地不夠賣，更沒人抱怨土地價格推高了房價；那也是最壞的時代，也許喝點小酒、送點小禮就能拿下四環內的一塊地，而公眾永遠無法得知這塊土地到底賣了多少錢。這就是土地協議出讓的年代，曾經是政府最重要最常用的土地供應方式。在那個年代，一個開發商可以不懂產品，可以不會運營，甚至可以不會計算成本，只需要對北京足夠熟悉，了解這個“江湖”，能夠長袖善舞地與有關主管部門和各個面臨搬遷的老工廠搞好關系，就能夠通過“協議”廉價地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。

誰能拿到土地誰就是明星

1998年一個最重要的政策就是延續了近半個世紀的福利分房制度徹底終結，房地產開始商業化，土地作為房地產的源頭，也不可避免地商業化，而協議出讓就成了那個年代獲得土地最主要的方式。

由于那時還沒有招拍掛的制度。因此，對房地產企業來說，重要的是和擁有土地的企業接上頭，通過協議出讓把土地拿下來。那時候北京市區還有一些老廠，比如煤炭廠、紡織廠、鋼廠等。這些企業有幾百家被列入污染擾民企業名單，政府規定必須搬遷。而搬遷后的廠房和土地就成了開發商眼里一塊塊眼饞的“肥肉”。

“那個時候那塊地就是要拼關系拼人脈，剛剛從福利分房中走出的購房人，對于產品并沒有過多的要求，有塊位置好的地就基本穩賺不賠�！币晃辉�經在珠江地產進京時期就入職的業內人士對北京青年報記者表示，那時執掌北京珠江合生系的謝強，就因為善于拿地，成了那個時期最耀眼的地產明星之一。

謝強最出色的拿地能力在這個時期里得到了充分的體現。在帶領珠江地產進京期間，謝強創下了一天談8塊地的地產業神話，兩年內，謝強為珠江地產在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開發用地，其擴張速度堪稱京城之最。與合生聯手推出了珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園和珠江國際城五大項目，總規模達370萬平方米。

那個時候的房地產不僅僅是一門生意，更是一個江湖，誰在江湖中更有面子、關系處得更好，誰就越有可能拿到好的土地，甚至比專業的運營學識更為吃香。

重負之下的轉身

那幾年的土地市場，正是由于拿地多為協議出讓，即便是核心區的土地價格也沒有飛漲，商品房價格也一直處于不溫不火的狀態�！爱敃r房地產沒有現在這樣受關注，房價不貴，4000多元一平方米，而當時工資一個月3000多，要買還是買得起的”，2000年投身房地產的一位房企人士表示，當時幾乎沒有投資客，也沒有炒房團，社會資金也沒有現在這么多，房價漲得很慢，現在來看，那根本不叫漲。

然而，凡事都有兩面，雖然協議出讓沒有推高地價，但因為存在腐敗，內幕交易以及土地被賤賣等多種弊端，協議出讓土地一直爭議不斷。根據《中國青年報》的報道，近期備受關注的退休7年的北京國土局前局長自首或許就是因為協議出讓長安街英皇中心項目時出現了問題。據報道，當時英皇與北京市國土資源局簽訂的出讓協議中，這個總建筑面積約10萬平方米的寫字樓地價款僅為1.798億元的“跳樓價”。

弊端叢生，混亂無序的江湖最終還是難逃“招安”的命運。不少業內人士透露，因為協議地價并不公開，在協議出讓土地的年代，不少土地的成交價格都非常低，甚至一些土地的出讓中屢屢爆出糾紛。因此，協議出讓制度備受公眾和媒體的質疑。重壓之下，政府部門開始研究新的土地出讓方式，沐浴了多年協議出讓春風的北京土地市場似乎走到了盡頭。

價高者得橫空出世

2004年1月9日經營性土地協議出讓被叫停時，幾乎無人不為之動容。有人認為該舉措的影響力甚至不亞于2003年收緊房貸的121文件；也有來自開發商和顧問公司的聲音說“不會有太大的影響”。當時，潘石屹以1月9日的叫停將引起“2004年新增房地產項目的斷檔”作為首要論據，“第一次這樣肯定地”預言2004年北京房價的上漲。而此后，房價的逐年上漲也印證了這一判斷。

協議出讓土地最終在2004年就被叫停，取而代之的是能將土地利益最大化的公開將土地招拍掛出讓，也就是現在常說的價高者得。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況監察工作的通知》，要求各地必須于2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，所有經營性土地今后將通過招拍掛方式出讓。這就是地產界著名的“831大限”。

這也意味著，沿用多年的土地協議出讓方式將退出房地產市場的舞臺，“拼關系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定�！皟r高者得”將成為日后土地市場的制勝法寶。當時這種招拍掛的土地獲取方式獲得了大多數人的稱贊，不僅是因為土地腐敗得到遏制，更重要的是土地交易中公平、透明原則的體現。但那時很少有人意料到，伴隨著價高者得的是長達十年的房地產黃金年代和越發聲勢浩大的爭議。

難摘“推高房價”的帽子 價高者得土地政策期待變革

備受爭議的“招拍掛”價高者得

2004年的一紙文件讓協議出讓土地的地產江湖壽終正寢，江湖上的規矩發生了翻天覆地的變化。拿地不再是桌子下面的買賣，而是被正式擺上了桌面，同時還要暴露在媒體和公眾的注視下。土地交易變得透明和公平，但同時新的規則要求價高者得，導致不僅僅是房地產公司，就連投資公司、保險公司甚至電氣公司都可以買地，可以干房地產，只要出得起錢，拍得了地就行，這也直接推高了地價的連連走高。2004年，三環的地價只有兩三千元每平方米，而到了2011年，五環外地價就到了三萬元。

“招拍掛”模式下地價攀升 土地價格十一連跳

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之后，各地不得以協議方式出讓經營性用地。從2004年8月31日起，所有經營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。

從此，國家停止土地協議方式出讓、實行招拍掛制度以來，土地便開始了價高者得的時代，政府出讓的土地越來越多，開發商的胃口也越來越大，地價也越來越高，在土地招拍掛的十一年里，幾乎也是伴隨著地王不斷涌現，又不斷被刷新的十一年。最后，地價高帶來的房價也越來越高，盡管國家出盡各種各樣的政策，但是高房價仍然難以控制。

梳理幾個典型土地的成交就可以看出當時土地市場的瘋狂，2008年，融創與首鋼聯合體以每平方米7000元的價格拿到了西北五環外，海淀西北旺新村的土地，當時就被冠以地王的頭銜，后來建成了豪宅項目西山壹號院，目前單價達到了7萬元/平方米。到了2010年，遠洋就在南五環外的亦莊創下了單價19753元/平方米的新地王，在其基礎上開發商的遠洋天著項目，售價都在千萬級別以上。2010年，又是遠洋地產，以27000元/平方米的價格在望京拿地，最后項目也賣到了8萬元/平方米。2011年，合景泰富在崇文門拿地，地價已經漲到了43000元/平方米，該項目至今未入市。

不難看出，招拍掛制度下的土地市場始終在節節攀高。業內人士指出，招拍掛制度進一步挖掘了土地價值，創造出更公平的市場環境，成為房地產業“黃金十年”的重要推手，但同時引發高地價，以及土地財政依賴。在市場供需關系發生逆轉的情況下，招拍掛制度的價值將面臨重估。

“土地財政”的副作用

在地價上漲的同時，地方政府的財政收入隨之增加。

按照現有的財政稅收制度，除中央政府計提的少部分農田水利建設等資金外，土地出讓金的大部分劃歸地方財政統一支配。隨著地價攀升，土地出讓金收入大幅增加。

據國土資源部數據，截止到2013年，全國土地出讓合同價款達4.1萬億元，而2004年該項收入僅為5894億元。在土地出讓實施招拍掛改革的十年來，全國土地出讓金收入增長7倍。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，由于多個城市經濟發展水平不高，缺乏支柱產業，稅收收入匱乏，使得當地財政時常捉襟見肘。在實施大規模房地產開發后，財政緊縮局面明顯改善。其中，土地出讓和房地產相關稅收一度占據地方財政的半數比例。

在充分嘗到“土地財政”的甜頭后，對于土地招拍掛的依賴開始顯現。中原地產張大偉表示，地方政府對土地財政的接受過程，由習慣最終變成依賴。民間機構發布的數據顯示，當前土地出讓收入占據地方財政平均比例在4成左右，個別城市甚至超過一半。

張大偉表示，“依賴”表現在兩個方面：大量推出土地，以獲得更多收入；抬高土地價格，以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經開始顯現。前者體現在，因土地出讓過多，超過市場的實際需求，部分城市出現嚴重的供大于求現象。

后者則體現在，一些地方政府放緩供地節奏，出現土地供應不足的“假象”。事實上，部分地方政府追求“價高者得”的拍賣方式，甚少使用招標出讓，目的同樣在于獲取更高土地收入。

“土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出，單單依靠對土地指標的控制，難以對其實現真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現狀，或將倒逼各地減少對“土地財政”的依賴

期待新的土地政策

“很多人對土地招拍掛的印象，往往是與高地價、地王密不可分。實際上，這也與市場大勢密切相關。”業內人士表示，過去十年是城鎮化進程加速、房地產市場飛速發展的階段，在我國現有的土地、財稅制度下，出現了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現象。招拍掛制度的出現，加速了這一過程的發生。

“很多人擠在一個大房子里，面對拍賣師的報價不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場景，是那個時代的真實寫照。”北京某上市房企開發商表示，從2004年到2013年間，火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景，也最容易讓人將招拍掛與高地價聯系起來。

這就給土地財政和土地招拍掛帶來了更多的非議，尤其是從專家學者到開發商，無不將房價飛漲的源頭歸咎于土地價格的上漲。雖然有些武斷，但土地的升值確實直接推動了房價的不斷上漲，于是對于土地出讓制度改革的呼聲越來越高。伴隨著2010年，多個地王的同時爆發，關于土地價高者得的爭議被推上頂峰，土地出讓政策也在隨后出現了新的變革。

調控令土地價格出現短暫回調 新出讓制度下熱點土地價格卻飆上5萬元/平方米

不再價高者得 卻沒能抑制地價

2010年3月，剛剛結束的兩會，充滿了對高房價的討伐聲，緊接著，在3月15日，這一天里，北京就誕生了總價和單價兩個地王，先是中信以52.4億元的總價成為北京當年的總價地王，而后，遠洋以40.8億元的價格，每平方米2.7萬元的樓面價成為了當時的單價地王。不僅僅是北京，當時南寧、青島、上海等地也相繼曝出“天價地王”。終于，持續不斷的高價地壓力讓監管層開始考慮招拍掛價高者得的弊端。一場改革風暴也即將襲來。

地王連連 倒逼改革

可以說，2010年3月15日的地王出現，直接導致了隨后以限購為核心思想的史上最嚴樓市調控出臺。但僅僅依靠限購仍舊是治標不治本，于是針對土地招拍掛的改革被提上日程。

2011年初，國土資源部總規劃師胡存智在某論壇表示，國土部正在對土地招拍掛新規則進行研究，不一定要“價高者得”；比如先規定價格門檻，到達一定地價，再競爭就以其他標準評標。而北京、廣州、上海等一線城市已經在土地拍賣制度改革上先行一步。

何為競爭其他標準指標？在當時還是比較模糊，但有業內人士分析認為，未來的土地拍賣市場，將不僅僅是看中房地產企業的資金實力，而是應該以土地最優發展的綜合評價來進行評選。同時，大力發展保障性住房也可結束地王時代。

隨后幾宗土地的拍賣印證了新的出讓政策，土地招拍掛時，設立了最高上限價格，當房企競拍的價格觸及到最高上限時，土地價格便將最終確定下來，至于誰能成功拿地，還要求觸及上限價格的房地產企業接下來競拍誰配建的保障性住房面積更大，誰就更有拿地機會。或者是采用限制未來商品房最高售價的辦法，在明確了未來價格后，由開發商自主報價，誰的價格高，誰拿地。

當時不少業內專家對于這樣的改革持歡迎和認可的態度，認為只要將項目未來的售價加以控制，就可以避免價高者得，這樣能較好地將地價控制在合理的水平，以免盲目競拍，導致價格攀升。

然而，事情真的這么會這樣發展嗎？高地價的難題真的被解決了嗎？后來的土地市場發展證明，土地仍舊是房地產調控中最難把控的一環。

市場巨變 土地居然降價了

無論是限制最高售價，競爭地價還是限制最高地價，競爭保障房面積，可以肯定的是，這樣的規則出臺，對于北京火熱的土地市場無異于一盆冰涼的水迎頭潑下，土地交易瞬間冰封，地價甚至出現了多年未有的下降。

北京市土地整理儲備中心公開數據顯示， 2011年土地招拍掛不再價高者得以后，北京土地公開市場合計出讓土地249塊。尤其是第四季度以來，多宗土地的價格都是底價成交，甚至不少土地最終因為不認競拍而流標。而當年在北京市場成交排名前十的房企，只有城建、萬科、首開和金隅出手拿地，其他房企均未有動作。

數據顯示，2011年全年住宅用地平均成交價格為4908元/平方米，到了2012年上半年住宅用地的平均樓面價更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅樓面單價為每平方米7255元。土地整體成交價出現了罕見的回歸，基本回到2009年前期水平。

土地出讓金也大幅萎縮，據北京市國土局相關負責人介紹，2011年前10月，北京土地出讓金達到831億元。政府土地收益為372億元，相當于2010年同期的73%。“實際上今年的成交額和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了�！北本┦型恋貎�備中心相關負責人在一次會議上提到，征地拆遷成本比起2010年有所提高。

具體到各個區縣，土地價格都大幅下降，甚至部分區域下降幅度超過50%，例如豐臺區。除此之外，通州、大興等各區域都有不同幅度的下降。與之對比鮮明的是，商業用地的價格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商業用地的價格大幅上漲，從4000元/平方米漲至1萬元/平方米以上，雖然有所下調，但保持在9000元/平方米左右。

然而，低地價是否意味著一年或者兩年以后房價一定會下降呢？亞豪市場總監郭毅認為，地價高，房價一定會高，但地價低卻并不意味著房價一定就低。隨后的發展也證明了低地價只是暫時的，土地成交很快就度過了寒冬，再次迎來火熱的攀升。

競保障房面積

商品房實際地價不斷抬高

2012年，樓市逐漸走出限購的陰霾，開始明顯回暖。伴隨著成交的回升和信貸政策的放寬，開發商們度過了節衣縮食的寒冬，再次手握重金，撲向了土地市場。

經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，被稱為“準地王”的北京海淀萬柳地塊拍賣于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價高達4.42萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。

這還只是土地再次復活的開始，雖然設定了最高土地價格的上限，但隨后要求開發企業競爭保障房面積的做法，最后被證明與之前的價高者得，并沒有太多的不同，最終還是無情地推高了商品房地價。

就在即將過去的9月份，北京就接連出現了多個地王。8月31日，經過64輪激烈角逐，“豐臺區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，被中鐵建與方興地產聯合取得，扣除公租房部分，折合樓面價高達60000元/平方米左右。

9月2日，保利、首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄，成為孫河“雙料地王”。

9月8日，東壩再次出讓一宗住宅性質用地，最終由龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元地價配建8.9萬平方米限價房競得，折合商品房樓面價約為4.7萬元/平方米。

9月9日下午，經過90輪的激烈廝殺，懋源地產以29.4億且異地配建9.6萬平方米保障房的代價摘得朝陽區孫河西甸地塊。折算后的商品房樓面單價高達5.26萬元/平方米。

不難看出，孫河、東壩、南四環這熱點板塊的土地價格都超過或者接近5萬元/平方米，這也幾乎成了當下熱點板塊土地價格的標桿。而通過梳理不難發現，在2004年前后，北京的核心區地塊，土地價格也到不了5000元/平方米，雖然歷經調控，甚至出現了土地價格下跌的周期，但最終，土地這個面粉還是與房價這個面包一樣，在招拍掛的十一年里，連續上漲了十余倍。尤其是在當前，土地價格的瘋漲進一步導致了商品房的高端化。