2014年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)走弱，商品房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)同比下降，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)放緩。在此背景下，國(guó)家宏觀政策以穩(wěn)為主，更關(guān)注民生保障和長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)，“雙向調(diào)控、分類(lèi)指導(dǎo)”由此成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。2014年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和答記者問(wèn)中多次強(qiáng)調(diào)，未來(lái)應(yīng)根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類(lèi)施策、分城施策。之后，住建部不止一次重申了雙向調(diào)控、分類(lèi)指導(dǎo)的調(diào)控基調(diào)，并且表示始終堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求的原則。

“雙向調(diào)控、分類(lèi)指導(dǎo)”主基調(diào)的指引下，6月，呼和浩特市率先公開(kāi)發(fā)文取消樓市限購(gòu)，并得到默認(rèn)，受此影響，下半年全國(guó)樓市限購(gòu)松綁呈現(xiàn)多米諾效應(yīng)，由局部調(diào)整轉(zhuǎn)向全面放開(kāi)，目前限購(gòu)政策已基本瓦解，而作為一線城市的上海，則不止一次申明樓市調(diào)控不放松。“930”新政超預(yù)期放寬限貸，加快了上海調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的步伐，促進(jìn)改善市場(chǎng)需求升溫；而商業(yè)貸款利率下調(diào)則為房地產(chǎn)行業(yè)再次帶來(lái)利好，助推上海樓市行情高漲，年終翹尾。隨著新一年的開(kāi)啟，預(yù)計(jì)上海近期內(nèi)全面取消限購(gòu)的可能性依然不大，但不排除局部調(diào)整的可能性。

一、2014年上海住宅市場(chǎng)總結(jié)

1.價(jià)格：上海商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲，12月創(chuàng)歷史新高

2014年上海新建住宅均價(jià)波動(dòng)變化大，4月創(chuàng)年內(nèi)最高水平。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)上海的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，上海新建住宅均價(jià)31260元/平米，環(huán)比上漲2.34%。2014年前4個(gè)月，上海新建住宅均價(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)，4月創(chuàng)年內(nèi)最高水平，達(dá)32527元/平米，但上漲幅度回落，5月止?jié)q轉(zhuǎn)跌。進(jìn)入下半年，下跌成為主趨勢(shì)，直至11月方才止跌轉(zhuǎn)漲，12月又轉(zhuǎn)入下行通道，環(huán)比下降0.35%，為32029元/平米，同比上漲2.46%。

從商品住宅成交價(jià)格來(lái)看，2014年上海樓市開(kāi)局平穩(wěn)，但后半場(chǎng)波動(dòng)幅度大，系列利好政策帶動(dòng)全市成交均價(jià)上漲，年底翹尾。

2014年，上海商品住宅成交均價(jià)為27171.24元/平方米，同比上漲12.59%。具體來(lái)看，1-4月價(jià)格較為平穩(wěn)，上漲幅度不大，5月成交量陷入低谷，成交均價(jià)卻大幅攀升，創(chuàng)歷史新高，達(dá)27601元/平方米。6-8月，成交均價(jià)呈現(xiàn)回調(diào)之勢(shì)。9月份，受季節(jié)性因素和市場(chǎng)預(yù)期影響，成交均價(jià)再度沖高，直指27651元/平方米的新高位。進(jìn)入四季度，受“930”信貸松綁、普宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)、利率下調(diào)等系列利好因素的影響，上海商品住宅均價(jià)一路高歌，12月上升至30021元/平方米，環(huán)比上漲8.10%，同比上漲17.07%，為2014年最高點(diǎn)。

2.成交：全年整體成交量與去年相比明顯縮水，全年成交走勢(shì)呈“先抑后揚(yáng)”

2014年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量與去年相比明顯縮水，全年成交走勢(shì)呈“先抑后揚(yáng)”。2014年，上海全市商品住宅月均成交81.21萬(wàn)平方米，相比去年全年下滑23.82%，為近六年同期第三低位，僅高于2011年和2012年。單月來(lái)看，上海樓市四季度之前一直萎靡不振，進(jìn)入10月后，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、央行降息、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬等一系列利好政策的出臺(tái)，市場(chǎng)信心開(kāi)始回升，此前受到抑制的購(gòu)買(mǎi)力終被釋放，以中高端改善性項(xiàng)目為代表的產(chǎn)品持續(xù)跑量，四季度成交大幅回升，連續(xù)3個(gè)月成交過(guò)百萬(wàn)方。其中，12月成交136.95萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32.47%，同比上漲39.23%，為全年最高水平。

區(qū)域分布：外郊環(huán)間仍是成交主力，郊環(huán)外成交占比與去年持平

從不同環(huán)線來(lái)看，外郊環(huán)間仍是成交主體，近5年來(lái)成交占比始終保持在50%以上。2014年，上海外郊環(huán)間住宅成交占比為56%，較上年提高2個(gè)百分點(diǎn)；郊環(huán)外成交占比與去年持平。中外環(huán)間成交占比較去年下降2個(gè)百分點(diǎn)，其他環(huán)線占比變化不大。

成交結(jié)構(gòu)：剛需產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，改善型項(xiàng)目占比明顯提升

按價(jià)格段來(lái)看，2014年上海商品住宅單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下剛需型產(chǎn)品占比達(dá)47%，仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。具體來(lái)看，單價(jià)在1-1.5萬(wàn)元/平方米之間的住宅成交套數(shù)占比，較2013年減小7個(gè)百分點(diǎn)，而1.5-2.0萬(wàn)元/平方米之間的住宅成交套數(shù)占比減小2個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明今年上海商品住宅成交價(jià)格再度走高。雖然剛需產(chǎn)品占比有所縮小，但仍為市場(chǎng)主要支撐力量。

同時(shí)，2.0-2.5、2.5-3.0、4.0-5.0萬(wàn)元/平方米以及5萬(wàn)以上/平方米的改善型需求成交占比明顯提高，分別比去年提高5個(gè)、1個(gè)、4個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，在930新政、央行降息及普通標(biāo)準(zhǔn)重新認(rèn)定等政策影響下，部分前期觀望的改善性需求積極入市。

按面積段來(lái)看，90-120平米戶型取代70-90平米戶型，成為成交占比最大的戶型。具體來(lái)看，2014年，70-90平方米戶型成交套數(shù)占市場(chǎng)總體比重為29%，較2013年上升了2個(gè)百分點(diǎn)，成為占比第二高的產(chǎn)品類(lèi)型；而90-120平方米占比33%，較2013年增加3個(gè)百分點(diǎn)，取代70-90平米戶型，成為占比最高的產(chǎn)品類(lèi)型。

120-140平米、140-180平米以及180-210平米的改善性大戶型占比均有所下降，其中120-140平米、140-180平米戶占比較2013年均下降2個(gè)百分點(diǎn)。從2014年的成交占比情況來(lái)看，120平米以上的大戶型呈現(xiàn)成交占比下降的趨勢(shì)。

熱銷(xiāo)項(xiàng)目：成交套數(shù)TOP10以剛需項(xiàng)目為主，成交金額TOP10以改善項(xiàng)目為主

2014年，上海商品住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目總成交套數(shù)較去年下降16.12%，有7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)均在2萬(wàn)元/平米以下，低價(jià)剛需盤(pán)熱銷(xiāo)。

位居成交套數(shù)榜首的樓盤(pán)為綠地海域笙暉，綠地海域笙暉位于寶山區(qū)水產(chǎn)路以南，地塊東至松蘭路，南至城市防護(hù)綠化帶，西至楊泰路，北至北黃泥塘。地塊內(nèi)有東西走向的蓮花山路穿越，將整體地塊分為南北兩區(qū)。綠地海域笙暉高層住宅區(qū)北側(cè)地塊L型分布，南側(cè)地塊呈一字型排開(kāi)，與低層住宅在景觀視野上聯(lián)系通透，但在管理上分開(kāi)，既保障了別墅品質(zhì)，也提高了高層的景觀視野，高層戶型段為81——110平米，以經(jīng)濟(jì)戶型為主，做到無(wú)論邊戶還是中間戶型南北通透，且南北雙陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生區(qū)域干濕分離，為住戶提供人性化關(guān)愛(ài)。綠地海域笙暉低層住宅區(qū)面積段在98——120平米之間，戶型在原有90墅的基礎(chǔ)上進(jìn)行了大膽的更新與升級(jí)，創(chuàng)造了大花園、高附贈(zèng)、大面寬的舒適別墅空間。

位居二三位的是萬(wàn)科城VCITY和金地自在城，兩項(xiàng)目分別處于閔行區(qū)和松江區(qū)，憑借較高價(jià)格優(yōu)勢(shì)和準(zhǔn)確的定位，獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

2014年，上海商品住宅金額TOP10項(xiàng)目總成交金額較去年下降15.54%，以中高端改善性產(chǎn)品為主。2014年金額TOP10項(xiàng)目總成交金額為323.93億元，較去年下降15.54%。除綠地海域笙暉和萬(wàn)科城VCITY外，其他8個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)均在3.5萬(wàn)元/平米以上。而70%的項(xiàng)目成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平米以上。位于榜首的花木綠城錦繡蘭庭成交金額46.54億，占TOP10總成交金額的14.37%。項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)浦建路、櫻花路交匯處，占地面積5.6萬(wàn)平米，地上建筑面積約13.5萬(wàn)平米，融合居住、精品商業(yè)為一體。其中住宅地上建筑面積約10萬(wàn)平米，主要由8幢13-23層高層公寓組成，戶型面積覆蓋從95到195平方米的二房到四房，是綠城上海2014年度傾情打造的全系奢裝私邸。花木綠城錦繡蘭庭是綠城集合20年高端物業(yè)營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)，攜手四季酒店、希爾頓酒店等御用團(tuán)隊(duì)美國(guó)BLD大師，融匯國(guó)際一線品牌奢侈品格，運(yùn)用六大先進(jìn)科技系統(tǒng)，滿足業(yè)主安全性、舒適性、信任感、想象空間等多方位需求的精品住宅典范。

3.供應(yīng)：新增供應(yīng)處于近五年最高位，9-12月為年內(nèi)推盤(pán)高峰期

新增供應(yīng)較去年有所提高，為近五年最高位，9-12月為年內(nèi)推盤(pán)高峰期。2014年，上海商品住宅月均新批上市101.26萬(wàn)平方米，同比提高4.82%，處于近五年來(lái)同期最高位。單月來(lái)看，1-2月受春節(jié)假期影響，推盤(pán)較為低迷。3月開(kāi)始新增供應(yīng)量明顯回升，達(dá)到階段性的高點(diǎn)109.47萬(wàn)平方米。4月短暫回落后。受930新政影響于9月達(dá)到今年小高峰，新批上市達(dá)131.11萬(wàn)平方米。此后，隨著，央行降息及普通標(biāo)準(zhǔn)重新認(rèn)定等政策實(shí)施，，9-12月新批上市均超120萬(wàn)平方米.

區(qū)域分布：嘉定、松江、南匯等外郊環(huán)區(qū)域供應(yīng)集中

隨著市中心區(qū)域土地供應(yīng)越來(lái)越少，嘉定、松江、南匯等外郊環(huán)區(qū)域供應(yīng)較為集中，嘉定、松江的熱點(diǎn)區(qū)域更是集中較多項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。由于中心城區(qū)的土地資源一直處于極度稀缺狀態(tài)，隨著軌道交通建設(shè)完善和外擴(kuò)，上海新增供應(yīng)項(xiàng)目外擴(kuò)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。2014年，嘉定、松江、南匯、浦東、閔行、寶山的新批上市面積均超過(guò)100萬(wàn)平方米，6區(qū)累計(jì)新增供應(yīng)量（798.72萬(wàn)平方米）占上海全市的65%以上。嘉定、松江等熱點(diǎn)區(qū)域有較多近年拿地項(xiàng)目集中入市，如嘉定區(qū)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目新城香溢瀾庭、保利星海嶼、中信泰富又一城、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、新城馥華里等項(xiàng)目均扎堆在嘉定新城，松江區(qū)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目萬(wàn)科夢(mèng)想派、信達(dá)藍(lán)爵、譽(yù)品谷水灣、龍湖好望山、松江頤景園等集中松江新城附近，局部熱點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。

4.供需對(duì)比：總體呈供大于求態(tài)勢(shì)，庫(kù)存高企，去化壓力依然較大

2014年全年整體成交量與去年相比明顯縮水，而新增供應(yīng)較去年有所提高，導(dǎo)致銷(xiāo)供比由2013年的1.1降到0.8，市場(chǎng)整體呈供大于求態(tài)勢(shì)。2014年，上海商品住宅成交面積同比下滑23.82%，新批上市面積同比同比提高4.82%，需求增長(zhǎng)速度跟不上供應(yīng)的放大，導(dǎo)致銷(xiāo)供比從2010年的0.9降至0.8，為2010年以來(lái)第二低點(diǎn)，市場(chǎng)整體呈供大于求態(tài)勢(shì)，但與2011年相比，供大于求態(tài)勢(shì)并不嚴(yán)峻。

商品住宅庫(kù)存高企，出清周期雖連續(xù)3個(gè)月下滑，但去化壓力依然較大。2014年，上海住宅市場(chǎng)可售面積保持逐漸增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，12月底為1327.47萬(wàn)平方米，與年初相比增加了331.05萬(wàn)平方米。2014年，雖然整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情并未減少，尤其是進(jìn)入四季度以來(lái)，但自10月以來(lái)，出清周期連續(xù)3個(gè)月呈下滑趨勢(shì)，偏弱的消化能力導(dǎo)致存銷(xiāo)比的高企。截止到12月底，上海新建商品房的銷(xiāo)供比為0.8，出清周期從年初的8.9個(gè)月上升到14.18個(gè)月，今年供應(yīng)量增加的同時(shí)成交量出現(xiàn)了縮水是導(dǎo)致今年商品住宅市場(chǎng)存量增幅的主要原因。

5.土地市場(chǎng)：住宅用地成交量走低，平均溢價(jià)率隨之下滑

2014年上海住宅用地成交量不及去年，溢價(jià)率亦較2013年明顯下降。2009年-2011年住宅用地成交面積逐年攀升，并在2011年達(dá)到1691萬(wàn)平方米的高點(diǎn)。2012年受政策影響，住宅用地成交出現(xiàn)明顯回落，成交1063萬(wàn)平方米，但2013年住宅用地成交量再次回歸高位。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商拿地積極性降低，住宅用地成交量不及去年，為1310.78萬(wàn)平方米，同比下降近20%。

從住宅用地成交溢價(jià)情況來(lái)看，2009-2010年的高溢價(jià)現(xiàn)象難覓，取而代之的是2011-2012年平均溢價(jià)率的連續(xù)下滑，且溢價(jià)水平均在20%以下。2013年，商品住宅市場(chǎng)成交走高，催熱了土地市場(chǎng)，住宅用地成交出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，平均溢價(jià)率大幅反彈。2014年，伴隨著土地成交量的下滑，土地平均溢價(jià)率走低至31.14%，但明顯高于2011年-2012年水平。

住宅用地總價(jià)排行榜

2014年上海住宅用地成交總價(jià)TOP5總成交金額為452.03億元，比去年大幅增加116.6%。

其中，“黃浦區(qū)小東門(mén)街道616、735街坊地塊”居地塊總價(jià)榜首，該地塊于11月以248.50億元的總價(jià)成交，一舉成為上海全年總價(jià)最高的地塊，由中國(guó)民生投資有限公司、上海外灘投資開(kāi)發(fā)有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司競(jìng)得。該地王比2013年的地王黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊59.50億元的總價(jià)足足高出334%。

住宅用地溢價(jià)排行榜

2014年上海住宅用地溢價(jià)TOP5多位于浦東新區(qū)臨港板塊，成交時(shí)間多集中在1月。相對(duì)去年，溢價(jià)率明顯走低

2014年上海住宅用地溢價(jià)TOP5TOP中有三幅地塊位于臨港，成交時(shí)間均發(fā)生在1月。由于規(guī)劃及配套升級(jí)，尤其是軌交16號(hào)線在13年底正式建成運(yùn)營(yíng)，14年底又對(duì)接到龍陽(yáng)路，加上自貿(mào)區(qū)規(guī)劃及相關(guān)優(yōu)惠政策相繼落地帶來(lái)的利好，促使臨港新城板塊備受市場(chǎng)關(guān)注，吸引上海本土及外地開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相入住布局。

“臨港泥城社區(qū)DE03-I-5地塊2014-01-09”位居土地溢價(jià)排行榜首：該地塊規(guī)劃建筑面積5萬(wàn)平米，于2014年1月9日以3.8億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率222%，由上海九辰置業(yè)有限公司競(jìng)得。

6.標(biāo)桿企業(yè)：準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，提供符合客戶需求的高性價(jià)比產(chǎn)品及服務(wù)

準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，提供符合客戶需求的高性價(jià)比產(chǎn)品及服務(wù)，成就標(biāo)桿企業(yè)。2014年，綠地集團(tuán)、融綠、萬(wàn)科等品牌房企能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏和客戶核心需求，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，提供符合客戶需求的高性價(jià)比產(chǎn)品及服務(wù)，成就在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿地位。

作為深耕上海、布局全國(guó)乃至全球的大型國(guó)企，綠地集團(tuán)穩(wěn)居上海標(biāo)桿企業(yè)榜首，2014年在上海銷(xiāo)售項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)。配合政府政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求，采取激進(jìn)銷(xiāo)售策略，積極創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，以價(jià)換量，盡快回籠資金，促使綠地集團(tuán)取得了相當(dāng)可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其中綠地海域笙暉項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼，2014年成交金額達(dá)37.20億元，這得益于其攜手平安好房推出好房貸，并在“好房貸”中實(shí)現(xiàn)全部貼息，促使樓盤(pán)網(wǎng)簽數(shù)量驟升。位居第二位的融綠攜中高端房源準(zhǔn)確把握利好政策刺激和改善市場(chǎng)走高契機(jī)，及時(shí)采取降價(jià)促銷(xiāo)策略也取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。旗下綠城錦繡蘭庭項(xiàng)目為2014年度銷(xiāo)售冠軍，銷(xiāo)售金額達(dá)46.54億元，為融綠在上海的總銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)了超過(guò)20%的份額。位居第三位的萬(wàn)科憑借剛需產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，采取靈活多變的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的銷(xiāo)售增速。剛需項(xiàng)目萬(wàn)科VCITY銷(xiāo)售面積近13萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額達(dá)27.31億元，推動(dòng)萬(wàn)科在上海市場(chǎng)依然保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。此外本地企業(yè)大華集團(tuán)憑借大華錦繡華城項(xiàng)目的突出業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)排名由2013年的第10位上升至第6位，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

二、2015年上海住宅市場(chǎng)展望

政策層面，2014年下半年全國(guó)樓市限購(gòu)呈現(xiàn)多米諾效應(yīng)，由局部調(diào)整轉(zhuǎn)向全面放開(kāi)，至今僅剩北上廣深及三亞5個(gè)城市未做調(diào)整仍堅(jiān)持限購(gòu)。“930”新政超預(yù)期放寬限貸，加大對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度。同時(shí)14年全國(guó)兩會(huì)后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得突破性進(jìn)展，上半年不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌，至12月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已正式出臺(tái)，2015年3月1日起執(zhí)行。2014年10月10日，上海市政府網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于成立上海市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知。

中長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記局成立、暫行條例的出臺(tái)，將進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化，將會(huì)迎來(lái)一個(gè)更具理性和成熟的市場(chǎng)，各種利好政策疊加也將推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好。但是市場(chǎng)化改革和長(zhǎng)效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，在上海房?jī)r(jià)仍然上漲的背景下，2015年上海全面取消限購(gòu)的可能性依然不大，在長(zhǎng)效機(jī)制建立之前，盲目取消限購(gòu)會(huì)影響樓市平穩(wěn)運(yùn)行，但不排除局部調(diào)整的可能性。

1.住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)或?qū)⑿》�增長(zhǎng)，供應(yīng)微降

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”預(yù)測(cè)，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)降息、降準(zhǔn)預(yù)期強(qiáng)烈以及貨幣政策在穩(wěn)健中更注重適度調(diào)整的背景下，。2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)，供應(yīng)微降”的特點(diǎn)。

成交方面，由于利好政策疊加推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好，2015年持續(xù)觀望的購(gòu)房需求將由于購(gòu)房成本下降、信貸支持力度加大而逐步入市，市場(chǎng)信心增強(qiáng)。預(yù)計(jì)2015年全年銷(xiāo)售面積將小幅增長(zhǎng)。新增供應(yīng)方面，2014年商品房銷(xiāo)售面積同比下降，總體庫(kù)存持續(xù)攀高，雖年末銷(xiāo)售有所好轉(zhuǎn)，但處于歷史高位的庫(kù)存仍需一定的去化時(shí)間，預(yù)計(jì)2015年新批上市面積微降。投資方面，2014年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額保持同比上漲的趨勢(shì)，并且資金面與預(yù)期逐步轉(zhuǎn)好。預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅或?qū)⒂兴�收窄。價(jià)格方面，在限貸放松等利好政策的背景下，明年潛在需求依然較為旺盛，而新批上市面積增幅有限，因此上海房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

分上下半年來(lái)看，下半年成交和供應(yīng)量仍將高于上半年。2010年以來(lái)，上海下半年成交面積和新批上市面積分別較上半年增長(zhǎng)22.84%和33.73%，占全年比重均值為55.13%和57.2%，新批上市面積季節(jié)性差異更為明顯，2015年，這一規(guī)律仍將繼續(xù)延續(xù)。隨著市場(chǎng)逐步回溫，人們持續(xù)觀望的購(gòu)房需求逐步入市。

2.近郊區(qū)域供應(yīng)量大價(jià)格上漲空間有限，市區(qū)資源稀缺價(jià)格仍將居高不下

近年來(lái)，上海城鎮(zhèn)化建設(shè)及軌道交通建設(shè)步伐的加快為房地產(chǎn)市場(chǎng)向外圍拓展提供了有力的支撐。浦東新區(qū)、嘉定、青浦、松江等近郊區(qū)域憑借軌交優(yōu)勢(shì)、較低的價(jià)格和相對(duì)完善的配套成為剛需購(gòu)房者的首選區(qū)域。隨著上海市中心區(qū)域土地日益稀缺，2010年至今浦東新區(qū)、嘉定、青浦為代表的上海近郊區(qū)縣的土地成交量遠(yuǎn)高于市中心區(qū)域，累計(jì)成交6626萬(wàn)平方米，占上海市總成交量的92.70%以上，供應(yīng)量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，預(yù)計(jì)2015年這些區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為上海的熱點(diǎn)區(qū)域，但由于較大的供應(yīng)量做支撐，區(qū)域價(jià)格上漲空間有限。而市區(qū)內(nèi)由于土地資源稀缺，價(jià)格仍將居高不下。

3.剛性需求仍是市場(chǎng)主流，中高端住宅供求將有所上升

未來(lái)上海市場(chǎng)仍以剛需為主流，但中高端住宅供求將有所上升。2014年，上海成交主力面積段為90-120平米首改類(lèi)產(chǎn)品和90平米以下的首置產(chǎn)品。其中，90平以下首置產(chǎn)品及90-120平首改類(lèi)產(chǎn)品占比均比2013年有所上升，上升比率分別為2.37%、3%。未來(lái)剛需仍是市場(chǎng)主力。

伴隨“930”新政超預(yù)期放寬限貸，央行降息，對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的重新認(rèn)定等利好政策，不僅將減輕購(gòu)房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)使房貸新政覆蓋范圍得以擴(kuò)大，減少剛需、改善購(gòu)房誤傷，降低交易成本，提升購(gòu)房者支付能力。2014年價(jià)格段方面，4萬(wàn)以上的中高端改善房源占比上升明顯，上升比率為4.25%。2015年市場(chǎng)信心將開(kāi)始回升此前受到抑制的購(gòu)買(mǎi)力終將被釋放，中高端項(xiàng)目將持續(xù)跑量，中高端住宅供求將有所上升。