2014年北京樓市政策研究

2014年，北京樓市調控政策中“限購”主基調依然未變，市場環境依然處于“緊箍咒”之下，與此同時，針對“中端有支持”的自住型商品房政策開始走向臺前，并對普通住宅市場產生了極大的沖擊。這兩層政策基本上為2014年北京樓市定下了悲涼的基調，雖然其中穿插了信貸放松、降息等定向寬松的房地產新政，但是也難改年度成交低迷的頹勢。

限購繼續，限價放開

2013年底，北京市政府向多家在京房地產開發企業“傳話”，表示未來北京市調控政策的力度不會放松，仍然將堅決實施“去投資化”的各種調控手段，其中“限購”與“限價”仍是其最重要的兩種手段，這也為2014年北京樓市調控定下了主基調。進入2014年之后，在中國經濟增速放緩，全國樓市一片萎靡不振的背景下，以放松限購為標志的新一輪救市浮出水面，二三線城市紛紛開始松綁限購，截止10月份，原有的46個限購城市當中僅有4個城市仍在執行，而北京堅守住了這塊陣地。

限購仍在持續，但限價卻出現變動。2013年所執行的限價政策主要可分為兩類，一類是普宅項目新開盤價格不得高于前期開盤價或周邊同類產品價格；另一類則是針對高端項目，既有2013年年底之前單價4萬元以上高端項目暫停發放預售許可證的“明示”，也有控制高價項目拿證頻次的“暗操”。但是這兩類限制在2014年雖沒有明文退出，但是實際市場中均已被打破，一方面是大量普宅項目漲價開盤或樹立區域標桿；另一方面高端市場表現的更加明顯，自6月份開始，保利海德公園與泰禾拾景園等高價項目陸續被放行，而到了年底首創農展館項目高達16.6萬元的歷史高價得以通過，標志著“限價”政策已經正式退出歷史舞臺。

限價政策取消使得供應方開盤速度及頻次得以推進，直接刺激了市場供應的增加，但是在限購依然主導市場的背景之下，需求未能有所突破，因此限價放開使得供需失衡日益嚴重，觀望心理再度萌生。

定向寬松刺激年底翹尾

雖然北京樓市政策在2014年依然是以收緊為主，但是自三季度末開始，全國性的信貸政策放松也開始惠及北京市場。9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，其中最引人關注的當屬首套房認定標準的調整以及房貸利率下限的重申，雖然7折的房貸利率下限在實際操作中很難實現，但是首套房標準的調整卻影響不小�！锻ㄖ�》規定，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，俗稱“認貸不認房”。而幾乎就在同時，北京市發布新的普宅認定標準，對目前正在執行的北京市普通住宅標準以及契稅繳納標準分別進行了調整。普通住房的認定指導價格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上調幅度達到22%。

普宅標準的調整，受益較大的是在原本“被非普”的郊區縣進行首套置業的群體；而“認貸不認房”規則的改變，所針對的則主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。對于手中既有房產再進行多次置業的群體來說，其資金實力相對較強，因此首付成數的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金的有限，對于信貸政策的優惠反應較大。因此從10月末開始，中低端剛需及改善型產品主導市場開始出現回暖。

而到了2014年11月21日，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。這一政策調整無論是對于房企開發貸壓力還是購房者房貸壓力的減輕，其作用都是不言而喻。而在930新政的“引子”之后，這一利好無疑成為全面盤活市場的一把鑰匙，樓市回暖節奏進一步加快，并且在成交低迷了將近一年之后，意外創造出年底翹尾的現象。

12月31日北京市公積金管理中心也祭出寬松新政，將貸款上限由此前的80萬元提高到120萬元，這也標志著北京的調控政策已經由過去的收緊轉向逐步寬松。

自住房政策初現成效

自住型商品房政策自2013年底公布并開始出讓土地之后，2014進入開花結果的一年，這一年當中，共有22個自住房項目（包括恒大城定向銷售項目）完成了選房并實現簽約。2014年共成交自住型商品房18860套，限定價格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周邊商品房低出30%”巨大價格優勢使得其成為市場中的“香餑餑”，大量具有北京購房資格的客群放棄了對普通商品住宅的關注，轉而投向自住房輪候，并在初期形成一股申購熱潮。隨著后期自住房產品自身弊病的逐漸顯露，一些位置較遠，戶型較差的項目也遭到棄選的冷遇，但是自住房這類產品仍然在2014年給予了市場重創。

其中最為直觀的影響就是其對于低端剛性需求的擠占，2014年自住房實現成交18860套，占全部成交的比重為24%，而其中九成以上均為低端剛需人群，而扣除這部分之后也造成了2014年純商品住宅成交出現了歷史新低；除去實際成交之外，自住房對于市場的影響還體現在預期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地預計還可提供自住型商品房3.6萬套左右，相當于2014年成交量的2倍。如此巨大的潛在供應將進一步擠占商品房需求客源，并對其價格體系產生一定沖擊，基于這一判斷，2015年普通商品房市場的剛需型項目，將會面臨到自住房更猛烈的沖擊。

2014年北京土地市場研究

土地出讓金創歷史新高

2014年北京土地市場共有141宗土地實現成交，相去去年減少73宗。土地出讓面積合計1295.3萬平方米，規劃總建筑面積1663萬平方米，相比去年分別減少37%、29%。雖然成交土地宗數與面積同比均有所減少，但是2014年北京土地出讓金總金額卻繼2013年之后再創有史以來新高，1916.9億元的成交總金額，相比商品房市場與土地市場雙雙火熱的2013年還高出了95億元。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，成交土地面積大幅減少，出讓金總額卻繼續攀升，說明2014土地市場價格依然居高不下。亞豪機構統計數據顯示，2014年北京土地成交平均樓面價為11526元/平方米，而這一數據在2013年僅為7700元/平方米。推地量少與成交價高成為了2014年土地市場的兩大主要特征。

在北京樓市被觀望、救市、降價等關鍵詞充斥，購房者與開發商彼此僵持時，土地市場也隨之走出一條倒N字曲線，年初北京土地市場以406億成交額，環比上漲132%強勢開局，在春節及兩會前后，北京土地市場明顯降溫，4月份則以303億成交額、環比上漲133%重回高點，及至年中，再次呈現急速下跌態勢，底價成交、流拍現象增加，此后至8月沖高后，再次回落，維持低位震蕩局面，月均成交額整體下行趨勢明顯。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，年后土地市場成交低點受季節性和政策性影響，呈現被動式降溫，而此后，隨著樓市成交持續低迷，在房企出于成本控制與財務風險考量，拿地熱情降低，以及政府從供應端控制推地節奏的雙重影響下，北京土地市場開始出現市場性降溫，整體成交冷清。

任啟鑫判斷，隨著央行多項政策利好實施，使得市場悲觀預期發生扭轉，北京樓市成交量出現企穩回升態勢，出于明后年土地儲備及正常經營需要，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復，但受宏觀經濟下行影響，市場全面反彈動力并不足，未來土地市場將告別非理性拿地，保持平穩態勢，同時，土地市場分化將會進一步加劇，更多樓市資金將撤出風險積聚的三四線城市，轉投向在此輪調整中率先回暖的一線城市。

宅地成交下滑，商業用地異軍突起

從成交結構來看，2014年北京實現成交的141宗土地當中，宅地成交52宗占比37%，較去年減少22宗，規劃建筑面積為901萬平米，與去年相比減少431萬平米，成交總金額1311億元，相比去年增加2%；而商業地塊全年累計成交44宗占比31%，規劃總面積達564萬平米，與去年相比增加85萬平米，總成交金額達588億，較去年增加120億元。剩下的45宗則為工業用地，占比32%。住宅、商業、工業用地所占比重基本持平。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從住宅用地市場來看，成交下滑的根源在于供應的不足。雖然由于商品房成交持續低迷造成房企資金層面的壓力，使得2014年的住宅用地不像2013年那樣“地王”頻出，甚至多宗2013年“地王”周邊的地塊也遭到冷遇。但是城區甚至成熟郊區土地資源的日漸枯竭，使得房企對于優質地塊的熱情依然不減，因此也出現了多宗像西局地塊、舊宮地塊等數宗高價地。而2013-2014年這些連續出現的高價地勢必會對未來住宅市場結構產生重大影響，隨著上述項目進入集中入市期，2015年北京住宅市場難以避免的將要走入“豪宅時代”。

在2014年樓市成交遇冷，后期宅地供應節奏放緩的背景下，商業用地卻異軍突起，與住宅用地呈現出冰火兩重天的局面。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，2014年商業用地成交大幅上升，主要受政府規劃導向和企業自身經營策略雙向影響，2013年北京土地出讓規則改變，將自住房用地也納入住宅用地配建范圍，持續上漲的地價考驗著拿地房企成本控制能力和高周轉能力，而隨著2014年普通住宅成交整體低迷，前兩年高價拿地的項目越發審慎，并不敢輕易入市，企業經營成本大幅上升，為分化經營風險，房企紛紛拓寬業務領域，拿地成本較低的商業住宅成為房企新寵。另外，隨著前兩年近郊入住人口的迅猛增加，區域商業配套匱乏，為確保區域可持續發展，區縣政府也在土地出讓時針對性地增加商業地塊。

2014北京住宅市場研究

成交創新低，均價創新高

據亞豪機構統計數據顯示， 2014年北京商品住宅（不含保障房）共實現成交79784套，成交面積829.58萬平方米，相比去年分別減少26.7%、29.8%，而這其中還有18860套為自住型商品房所貢獻，扣除該部分，純商品住宅60924套的成交量更是創造了有史以來的年度新低。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，從最近數年房地產市場發展軌跡來看，政策變動對于市場量價的影響尤為深刻。自2011年以限購為主的最嚴厲宏觀調控政策出臺之后，當年市場成交出現探底，也因此引發整體市場“降價潮”的出現，隨著大量項目的“以價換量”接下來的2012年市場成交出現大幅回升，但當年成交均價出現回落；而在2012年底大量項目換量成功之后，市場價格再次出現“起勢”，為抑制這一趨勢，政府再發“限價令”，直接導致了2013年的供應低迷，供應的不足使得當年成交再度下滑；而進入到2014年之后，限購對于市場的收緊狀態已近臨界點，“松限”聲音不斷，而全國各地中小城市也陸續開始實施，但是對于北京市場而言，雖然有信貸放松、普宅標準調整這類定向放松政策開始實施，使得年底出現翹尾行情，但是在限購依然延續以及自住房的沖擊之下，北京商品住宅市場整年的表現依然不盡如人意。

與此同時，2014年北京商品住宅（不含保障房）成交均價為24971元/平方米，相比去年上漲7%，也創造了有史以來年度新高。而扣除自住房部分之后，這一均價更是高達26914元/平方米，同比漲幅15%。

亞豪機構副總經理高姍認為，2014年房價的上漲一方面是2013快速去化之后的漲價趨勢順延所致。雖然進入2014年之后成交開始萎靡，庫存壓力持續攀升，但是前期由于長期偏緊的調控方向，使得整體市場需求出現短缺，購買意愿疲軟，因此房企降價促銷的動力較��；另一方面，限價政策的實際放開，使得2014年高端項目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整體市場的成交均價。

而對于即將到來的2015年樓市行情，高姍判斷，930新政以及降息所帶來的回暖邊際效應正在遞減，而樓市的真正的強勢反彈要依賴于救市“組合拳”，例如2009年的一波超強勢反彈除了依賴于寬松的貨幣政策之外，4萬億的貨幣投放更是起到了不可或缺的作用。因此高姍認為，如果僅僅依靠上述已經實行的幾項政策難以支撐起2015年樓市成交的回暖之勢，如果沒有新政策的出臺，2015年樓市成交將再度平淡。另外從價格來看，2015年樓市開局房價仍會維持一段時間平穩。一方面由于目前北京房價水平已處于歷史高位，即使是六環外普通住宅單價也已基本在20000元/平方米以上，房價過高已超出大量需求群體的承受范圍之內，繼續上漲的動力不足；另一方面，目前去庫存仍然是擺在各大房企面前的首要任務。但是與此同時，2013-2014年出讓的部分高價地在2015年已進入入市期，基于成本壓力，這些項目定價多會在豪宅5萬元單價的標準之上，10萬元的產品也不在少數，而隨著這些項目的逐漸入市，整體市場價格也將會被逐漸拉高。

大興、房山、通州、朝陽四區域成交占比近七成

2014年北京商品住宅成交的主戰場仍主要集中在大興、朝陽、房山、通州這幾個區域，據亞豪機構統計數據顯示，2014年全年這四個區域累計實現成交49937套，在總成交量中占比高達63%。

盡管四個區域住宅累計成交均過萬套，但受自住房入市支撐成交量影響，四個區域住宅成交特征呈現明顯分化，其中位居第二、三名的朝陽和通州，自住房在區域總成交中分別占比54% 、23%，顯著拉升區域成交量，而大興和房山區由于剛需住宅集中，且前期降價充分，純商品住宅成交量支撐區域成交，在成交排行前十位的項目中，成交的普通住宅項目多位于大興和房山兩個區。

高姍分析表示，房山、大興、通州在過去幾年土地供應集中，經過前期開發后，入市產品類型多以剛需住宅為主，而年初在去年末樓市火爆效應影響下，區域在售項目定價高企，通州區定價直奔30000元/平米，而房山在售項目平均定價也高達26000元/平米，基本超出剛需客群所能接受的上限，區域項目去化周期拉長，為提高項目周轉速度，穩定現金流，以住總萬科橙降價入市開始，大興和房山成為房企“以價換量”主力區，而從成交排行前十來看，率先降價或平價入市的樓盤項目占據成交前列，如住總萬科橙、首開新悅都等，在市場普遍進入“以價換量”區間后，降價幅度大的樓盤也取得不俗成績，如首開熙悅山等。

從成交總價特征來看，扣除自住房部分，2014年總價200萬元以下的低端剛需產品成交占比54%，相比2013年下滑7個百分點，由此可以看出自住房對于低端購房需求資源的擠占，雖然年底前信貸政策以及降息的祭出對于低端客群入市產生一定刺激作用，但是仍未能抵消自住房的沖擊，純商品住宅市場中低端項目成交所占比重大幅減少。而與之相對應的則是中高端成交的回升，其中總價500-800萬元的產品成交占比而7%，相比2013年上升2個百分點，而800萬元以上的豪宅產品成交占比也由2013年的3.9%上升至5.8%。高姍認為，這主要是由于2014年限價逐步放開之后高端項目蜂擁入市所導致，而進入到2015年隨著高端項目入市的更加頻繁與集中，這一趨勢仍將繼續持續。

全年供應下滑兩成，年末始發力

據亞豪機構統計數據顯示，2014年北京樓市累計供應住宅產品7.7萬套，但是在這其中，自住房項目累計供應2.2萬套，在總供應中占比近三成。 扣除自住房部分，2014年純商品住宅供應套數僅5.5萬套，相比去年減少22.7%。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，2014年大量自住房項目的集中入市，對剛需住宅項目形成巨大的壓制，迫使區域內新入市的剛需住宅調低開盤價格，也使得前期拿地成本高企的項目，迫于低迷的市場環境，推遲入市時間，是2014年商品住宅項目供應量大幅減少的重要因素。

按照目前的項目開發周期情況看，2013-2014年所出讓的地塊開始進入銷售周期，而在2013年由于開發商看好市場，土地市場競爭激烈，高價地頻現，較高的拿地成本加上適當的銷售利潤，使得入市項目定價必然高于周邊在售項目，隨著2014年自住房的繼續上市，預計將對剛需市場造成更大壓力，在市場并未全面升溫的背景下，自住房項目的擠壓、以及2014年市場并未消化的存量，都將迫使剛需項目入市價格維持低位震蕩局面，開發商資金風險和經營風險加大。

據亞豪機構統計數據顯示，2014年全市住宅項目總計開盤約312次，月均開盤26個，排除1月、2月受元旦和春節長假的影響，出現開盤低谷期，在其他月份中，推盤量大多在平均水準上下浮動，其中，推盤量最高的分別為5月35個，4月33個以及11月33個，季節性特征明顯。

亞豪機構副總經理高姍表示，年后，受房價高基數、房貸優惠利率取消等多重因素影響，購房者實際購買力相對減弱，而自住房項目在年后陸續進入申購階段，較普通住宅低三成的價格優勢，對剛需客源進一步分流，為避開自住房的銷售周期，具備上市條件的商品住宅紛紛搶跑開盤，造成4月、5月開盤量大幅上升。另外，年初銀行信貸持續緊縮，房企融資渠道進一步收窄，資金面偏緊的事實，也令開發商采取加速推盤、回籠資金的高周轉策略，也是4月、5月開盤量上升的重要影響因素。

與以往年末開發商推盤積極性減弱，供應量收縮不同的是，2014年年末樓盤項目仍扎堆入市，高姍分析，2014年市場觀望情緒濃厚，上半年房企整體銷售業績并不理想，在下半年積極拓展銷售渠道，同時加大“以價換量”力度，加速跑量，回籠資金，隨著9月末以來出臺的一系列利好政策的逐步實施，在刺激購房者加快入市步伐的同時，也提振開發商入市信心，在年末加大供應力度，以期提交一份較好的成績。