2009年11月26日中房信上市慶典中，新浪樂居戰(zhàn)略規(guī)劃部總監(jiān)賀寅宇先生作了《新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)策略》演講，從中得知新浪樂居對于整個商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈做了非常密集的劃分，判斷一共有880個子行業(yè)，匯聚了1.5萬家的開發(fā)商，有百萬的品牌商家，在整個產(chǎn)業(yè)點上會聚了數(shù)千萬的從業(yè)人員，這個行業(yè)本身年產(chǎn)值就能夠達到800億，這是整個商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)圈。在整個生態(tài)圈當中新浪樂居怎么樣做一個很好的復合資源整合，核心是數(shù)據(jù)庫，新浪樂居不僅建立各個商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)庫，還建立商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的商鋪數(shù)據(jù)庫，也建立各個品牌商家的數(shù)據(jù)庫。希望通過數(shù)據(jù)庫能夠給開發(fā)商、品牌商家?guī)�來一個很好的決策。

    新浪樂居對商業(yè)地產(chǎn)的研判以及數(shù)據(jù)庫的研發(fā)會對今后中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來重大的推動力和深遠的影響力；本文所要補充的是因為迄今為止中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)中消費者研究的缺失，所以在建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目和品牌商家數(shù)據(jù)庫的同時，需要進行商業(yè)地產(chǎn)消費者研究建設(shè)相關(guān)數(shù)據(jù)庫。

    商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以理解為從初始資源起通過若干產(chǎn)業(yè)層次不斷向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移直至到達消費者的價值鏈，其中包含縱向、橫向等各種關(guān)系；涉及的價值主體從上下游各環(huán)節(jié)來說主要有投資商、開發(fā)商、運營商、經(jīng)營者、消費者等。

    在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，作為產(chǎn)業(yè)鏈終端的消費者起著關(guān)鍵的作用。消費者是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營活動的直接源動力，有了消費者的需求才有了商業(yè)物業(yè)的需求。從一般的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）產(chǎn)業(yè)鏈價值形式而言：是消費者在商家通過商品和服務(wù)的消費，使經(jīng)營者產(chǎn)生效益能夠支付租金，上溯至運營商、開發(fā)商、投資商獲得環(huán)環(huán)相扣的效益。

    在現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)運作中，很難見到對消費者深入的研究。各種商業(yè)地產(chǎn)策劃報告乃至冠以實戰(zhàn)秘訣出版的書籍，各式各樣的商業(yè)地產(chǎn)活動包括論壇、招商大會等等，津津樂道的還是項目和商家本身，出現(xiàn)的消費者概念像流星一樣一劃而過。中國商業(yè)地產(chǎn)問題多多以及招商難、經(jīng)營難等，問題的癥結(jié)中消費者研究缺失應該說是一個重要原因。

    商業(yè)地產(chǎn)消費者研究的構(gòu)建從模塊構(gòu)造初步設(shè)想可以分為三大部分：

一、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)消費者研究

    以城市為區(qū)域劃分，研究的內(nèi)容包括區(qū)域消費者(常駐人口、流動人口和旅游人口等)消費總額與城市商業(yè)物業(yè)總量的關(guān)系；區(qū)域消費者消費能力、消費觀念、消費習慣、消費文化分析；區(qū)域消費差異模型建立等等。

二、項目商業(yè)地產(chǎn)消費者研究

    以店鋪零售業(yè)態(tài)劃分為主要依據(jù)（國家標準為12類，如購物中心等），研究的內(nèi)容包括消費者與商業(yè)地產(chǎn)項目投資研究（如消費者對商圈的感知），消費者與商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計研究（如消費者對商業(yè)空間的偏好），消費者與商業(yè)地產(chǎn)項目招商研究（如消費者對商家類型的選擇）等。

三、商業(yè)地產(chǎn)VALS研究

    VALS（英文Values and Lifestyle Survey的縮寫，中文為價值觀與生活方式調(diào)查），由美國SRI國際公司開發(fā)，現(xiàn)已發(fā)展為VALS2，是歐美國家以及日本最為推崇的消費者研究模式之一。商業(yè)地產(chǎn)VALS研究，一是VALS的中國化，二是商業(yè)地產(chǎn)CHINA-VALS中國消費者生活方式模型的建立。這些研究中包含消費者的分群、價值觀、生活方式等內(nèi)容，可以使商業(yè)地產(chǎn)消費者研究具有相當?shù)纳疃群蛷V度。

    從商業(yè)地產(chǎn)信息化的角度看，其消費者研究必定是一個數(shù)據(jù)庫的建設(shè)過程。商業(yè)地產(chǎn)信息化消費者數(shù)據(jù)庫建設(shè)在遵循"標準化、數(shù)字化、模型化"等通用準則的前提下，相對于商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫和商家數(shù)據(jù)庫來說，它更重視信息采集與相關(guān)人群的直面性，既包括對來自文獻數(shù)據(jù)的研究，也必須有抽樣調(diào)查、深度訪談等第一手信息的獲得。

    商業(yè)地產(chǎn)消費者數(shù)據(jù)庫的支撐是鮮活的消費者，其研究是定量與定性的結(jié)合，信息集成與知識整合的交融，直指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以商業(yè)地產(chǎn)消費者數(shù)據(jù)庫在很大程度上突破資料性收集的數(shù)據(jù)庫模式，一旦成功成為他人難以模仿和替代的核心競爭力的構(gòu)建，并可以有效為商業(yè)地產(chǎn)項目策劃、招商等服務(wù)。