2013年樓市火熱行情超過預期。十八屆三中全會強化了市場在資源配置中的作用，國際國內宏觀經濟的變化增添了復雜性。2014年樓市走向如何？以“2014年房地產形勢研討”為主題的易居論壇日前在上海舉行。論壇上，上海易居房地產研究院發布了年度專題報告《2013-2014年度全國房地產市場研究報告》。來自相關研究機構及房地產企業代表與會，就2014年樓市走勢進行了多方面的探討。 

  華東師范大學教授、上海易居房地產研究院院長張永岳在論壇上提出，中國經濟高速增長，仍然需要房地產市場的助力，其發展空間依然存在。2014年中國房地產行業如何進行完善、房企如何積極調整心態，并恰如其分地定位，成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。

  “持續回暖”態勢或終結

  論壇上，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭發布了年度專題報告《2013-2014年度全國房地產市場研究報告》(以下簡稱“報告”)。報告認為，2013年是地市復蘇、樓市活躍的一年，也是樓市調控政策思路開始轉變的一年。全國房地產市場延續了2012年以來的回暖勢頭，且自住性需求不斷釋放，改善性需求持續增加，市場不斷向好發展，整體呈現為“加速上行、持續回暖”態勢。

  多項數據指標印證了這一點。楊紅旭解讀了報告的相應數據。2013年全國土地購置面積、房屋新開工面積均實現了同比降幅收窄、并由負轉正的增長態勢。房地產開發投資、房企資金增幅雖然年內趨緩，但仍分別保持20%左右和25%以上的增幅，且明顯快于2012年。商品房銷售面積和銷售額則實現了20%以上的大幅增長。前11個月，商品房銷售面積已突破11億平方米、銷售金額近7萬億元，預計全年將再創歷史新高。

  回顧2013年，展望2014年。中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路。報告認為，在經歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態勢。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。
  火爆行情引發與會人員共鳴。在嘉賓對話中，嘉華(中國)副董事、銷售及物業管理總經理谷文勝認為，目前“限購”政策已有三年。加上此前的一些政策，實際上有五六年的需求受到了擠壓。以高端住宅市場為例，此類購房者往往擁有多套住房，更容易受“限購限貸”政策的影響。但在市場回暖的過程中，高端市場的需求增長明顯。這也是2013年行情轉好的重要因素。

  房企投資熱情或減弱

  2013年，商品房市場整體發展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好。報告認為，新一屆政府對樓市調控的思路明顯轉變，由過去的各種調控政策轉變為鼓勵用市場化手段進行調節。同時，房企對政策的預期相對樂觀，拿地的熱情增加。

  受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續發展做好準備。近期不少城市在調控政策中都提及增加土地供應，預計2014年土地供應將有所增加。全國房地產開發企業土地購置面積預計全年增長10%左右。2014年土地市場將延續2013年的熱度，下半年有所降溫。土地成交量全年增幅與2013年基本持平。

  廣宇集團投資總監賀韻琴在嘉賓對話中談及，一旦房企嗅出市場新的變化，則可能在2014年上半年盡量推盤，加速去化力度。同時在下半年再去土地市場尋找機會。

  楊紅旭據此表示，受房地產行業整體向好的影響，2013年房地產開發投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預計全年同比增幅為18%。

  這種預測基于三個事實。一、經濟低位徘徊，固定資產投資增幅穩中略降，房地產開發投資增速也受到制約。二、保障房投資對房地產開發投資增幅擴大的貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設完成投資1.3萬億元，2012年城鎮保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元。三、2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產開發投資將相應增加。

  報告也同樣顯示，2014年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預計全年同比增幅達12%左右。與會人員認為，在2014年土地購置面積預測的情況下，2014年房地產開發投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。

  房價漲幅將低于2013年

  2014年房價走勢如何？報告預計，2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅。三四線城市供應量持續增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

  報告同時給出了房價指數的預測，認為70個大中城市房價指數同比預計增長4%左右。2014年70個大中城市的房價指數同比將觸頂下行。預計在2013年12月份觸頂，之后開始持續下行。到2014年12月，70個大中城市房價指數同比漲幅為4%左右。

  2014年土地市場價格走勢，將影響此類房價走勢。報告顯示，2014年全國開發企業購地均價增幅將明顯回落，預計為11%左右。主要原因是：一、2014年土地市場整體環境將延續2013年的態勢，且大量優質土地有望入市，土地成本有望繼續攀升。二、2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落。三、2013年土地購置價格基數較高，2014年漲幅會拉低。

  對于房價上漲的邏輯，谷文勝認為，目前土地市場一路走高，尤其在上海等一線城市，土地價格增長非常快。一線城市地價飆升，將直接導致未來此類區域房價的大幅上漲。

  與會人員也表示，不僅要關注土地市場對房價的影響，同時也要關注房價自身的分化現象。楊紅旭認為，浙江市場在2013年，相比中國別的省份較異常。對此，賀韻琴表示認同。她認為，在2013年的浙江市場中，90-140平方米的產品結構去化效果較好。而大戶型、聯排別墅等存在滯銷，庫存量略有增加。觀察浙江紹興臺州等三線城市，并沒有出現相對明顯的價格漲幅。

  “謹慎樂觀”主導房企心態

  張永岳表示，房企過去靠廉價資源的獲取、市場的迅速膨脹、房價的迅速上漲等謀求高額利潤。但是，在當前背景下，房企發展將感到更加困難、壓力將更加大。過去“碰房就賺、觸地就發”的“輕輕松松賺大錢”模式不復存在。因此，房企要獲取更大的利潤，必須要具備更大的努力。唯有具備更好的專業水平和資源整合能力，才能獲得較優的發展。

  上海易居房地產研究院院長助理崔霽認為，2013年全國房地產市場回暖、一線城市房價出現較大漲幅、房企資金得以大規模回籠、地王潮再度出現，背后都與房企心態有關。2014年新一屆政府的改革，帶給房企無限的想象空間。

  但楊紅旭認為，2014年作為彷徨年，將震蕩下行、風險漸顯。房企應更謹慎一點。如2014年房企必須把控好拿地時機。如果拿地時機失誤，那么高價地就將帶來危機。房企可能就熬不過冬天。

  與會房企也表達了“謹慎樂觀”的心態。新城地產副董事長呂小平認為，決定市場變化的，最終是市場供求關系。短期政策及相關因素，僅僅起的是短期影響。房企只有抓住市場的供求關系，才能抓住市場的規律。

  銀海資本CEO康家東將這個行業概括為具備“進入需謹慎”的特征，認為2014年行情將不如2013年。房地產行業到了比較辛苦的階段。風險擺在那了，且每一年的年回報率在降低。如果拿地之后開發周期過長、銷售階段一拖就是兩三年，或者更長，那房企就根本賺不到錢。但是，如果開發企業在資金成本上有優勢，且在拿地后加快滾動開發的速度，那么仍將可以分配相應的利潤。

  2014年樓市機會依然存在

  報告預計，2014年全國商品房成交面積增幅將明顯收窄，大約為9%左右。原因是2013年基期值比較高，而且2014年市場有所降溫，成交增幅趨于下滑。其中，一線城市成交量將出現小幅負增長，而二三線城市增幅較為明顯。

  基于對2014年樓市“高位振蕩、逐步降溫”的判斷，論壇上部分房地產從業者提出，2014年房地產市場是否喪失了機會？

  張永岳認為，新型城鎮化仍將為房企帶來新機遇。他剖析了中國城鎮發展的四個層面。一、中心城市引領若干個有影響力的城市群形成。二、特大及大城市將成為提高資源配置、發展現代服務業的聚集地。三、兼顧全國的中小城市發展，既要外來擴張，又要內涵提升，并成為中國經濟提升的、內在的推動力。四、與廣大農村直接聯系的小城鎮開發將成趨勢。新型城鎮化對房企的專業要求高，不僅體現在不同的區域市場選擇上，也體現在包括商業模式、盈利模式等創新內容上。房企對自身提出更高要求，將捕獲市場機遇。

  康家東認為，從投資的角度看，小型房企投資2014年樓市并不現實。但這也不是說房地產就不能涉足了。包括帶有旅游、帶有文化，且整合其他產業的新型、體驗式商業綜合體，如果定位為小型體量，或許還有一定空間。呂小平從產品多元化方面進行分析，認為傳統的開發模式將越來越難做。包括商業地產、養老地產、文化地產等都可以作為新的嘗試。房企應該找到企業自己的運作措施和盈利新空間。

  崔霽認為，中國樓市呈現顛簸性的前行趨勢。過去10年，房地產市場走過了粗放式的發展階段。未來10年，將是更加注重專業化和集約化的發展階段。房地產業將是推動新型城鎮化的重要引擎，也是改善住房條件的重要平臺。因此，2014年房地產業發展空間依然巨大，機會依然存在。

  與會人員對樓市的分析判斷并非一致，但“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經濟工作政策基調是“穩中求進”，新的一年里，房地產業有了穩定的政策預期。