一、用地區(qū)位和交通人口狀況分析

購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則：

最短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。

區(qū)位易達(dá)性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性主要取決于交通工具和道路狀況。

聚集效應(yīng)原則是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，商業(yè)集中，提高整體吸引力。

接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。

二、商圈內(nèi)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)分析

判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括：

（1）購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測。

（2）收入與購買力的調(diào)查，分析人口組成和消費(fèi)習(xí)慣及購買力情況。

（3）交通易達(dá)性分析，交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購物中心需要花費(fèi)的時(shí)間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘，理想的行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min。

（4）附近的競爭設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)的重要因素。

三、區(qū)位分析

不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機(jī)會(huì)。但自西方工業(yè)革命之后，郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了競爭。

用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免費(fèi)停車場，郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比較困難，因此在區(qū)位選擇時(shí)可以考慮交通便利的新城區(qū)。

四、用地的物理狀況

在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查時(shí)，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做深入分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。

用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視覺可見性等。

（1）用地的完整性，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)。

（2）用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來一系列的問題。

（3）用地的可進(jìn)入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進(jìn)入購物中心停車場。

（4）用地的地標(biāo)性。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動(dòng)，不能影響購物中心的外觀形象。